Visura Catastale Gratis Online: Come Ottenerla sul Sito Agenzia Entrate 2026

Aggiornato Aprile 202630 minfacile

Cosa ti serve prima di iniziare

✓Credenziali SPID, CIE o CNS attive e funzionanti
✓Codice fiscale del soggetto o dati identificativi dell'immobile (comune, foglio, particella)
✓Browser aggiornato (Chrome, Firefox, Edge) e connessione internet stabile

La visura catastale è un documento ufficiale che contiene i dati tecnici e fiscali di un immobile registrato al Catasto. Puoi ottenerla gratuitamente online sul sito dell'Agenzia delle Entrate, senza recarti fisicamente allo sportello e senza pagare alcun costo. Chiunque abbia un immobile intestato, stia per comprare o vendere casa, o abbia necessità di conoscere rendita catastale e categoria di un bene, può accedere a questo servizio. La procedura è disponibile 24 ore su 24, 7 giorni su 7. Esistono due modalità principali: la visura per soggetto, che elenca tutti gli immobili intestati a una persona tramite il suo codice fiscale, e la visura per immobile, che permette di cercare un singolo bene tramite i suoi identificativi catastali. La visura catastale è diversa dalla visura ipotecaria: quest'ultima riguarda le trascrizioni e le formalità ipotecarie, mentre quella catastale descrive le caratteristiche fisiche e fiscali del bene. Informazioni aggiornate ad aprile 2026. Le informazioni presenti in questa guida hanno scopo puramente informativo e non sostituiscono il parere di un professionista abilitato.

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Accedi ai servizi catastali online dell'Agenzia delle Entrate

Vai sul sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate all'indirizzo agenziaentrate.gov.it. Nella homepage, cerca il menu in alto e clicca su 'Servizi'. Dal menu a tendina, seleziona la voce 'Servizi online' oppure usa la barra di ricerca interna digitando 'consultazione catasto'. Verrai reindirizzato alla sezione 'Sister' (Sistema Integrato Territorio), che è il portale dedicato ai servizi catastali e ipotecari. In alternativa, puoi accedere direttamente all'indirizzo sister.agenziaentrate.gov.it. Una volta nella pagina di Sister, clicca sul pulsante 'Accedi ai servizi' o 'Entra'. Il sistema ti chiederà di autenticarti. Scegli la modalità di autenticazione tra SPID, CIE (Carta d'Identità Elettronica) o CNS (Carta Nazionale dei Servizi). Segui le istruzioni del tuo provider di identità digitale per completare il login. Dopo l'autenticazione, sarai reindirizzato alla tua area personale sul portale Sister.

▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio

SPID non funzionante o credenziali scadute: verifica che il tuo SPID sia attivo contattando il tuo Identity Provider (es. PosteID, Aruba) e che la password non sia scaduta prima di riprovare.
Pagina Sister che non carica: svuota la cache del browser (Ctrl+Shift+Canc), disabilita le estensioni e riprova. Se il problema persiste, prova con un browser diverso o in modalità navigazione in incognito.

Seleziona il tipo di visura: per soggetto o per immobile

Una volta effettuato l'accesso al portale Sister, visualizzerai la dashboard con i servizi disponibili. Individua la sezione 'Consultazioni ipotecarie e catastali' oppure cerca direttamente la voce 'Visure catastali'. Clicca su 'Visura catastale' per aprire il modulo di ricerca. A questo punto il sistema ti propone due opzioni distinte: 'Ricerca per soggetto' e 'Ricerca per immobile'. Scegli 'Ricerca per soggetto' se vuoi conoscere tutti gli immobili intestati a una specifica persona fisica o giuridica: ti servirà il codice fiscale del soggetto. Scegli invece 'Ricerca per immobile' se conosci già i dati catastali del bene (comune catastale, sezione, foglio, particella e subalterno) e vuoi ottenere la scheda di quel singolo immobile. Leggi con attenzione le due descrizioni mostrate dal sistema prima di fare la tua scelta, perché il percorso successivo cambia in base all'opzione selezionata. Clicca sul pulsante corrispondente alla tua esigenza per proseguire.

▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio

Confusione tra visura per soggetto e per immobile: se non sai i dati catastali dell'immobile ma conosci il proprietario, scegli sempre 'per soggetto'. Potrai ricavare i dati catastali dalla visura ottenuta e fare una ricerca successiva per immobile.
Il codice fiscale non viene riconosciuto nella ricerca per soggetto: assicurati di inserirlo senza spazi e in maiuscolo. Se il soggetto è una società, usa il numero di Partita IVA come codice fiscale.

Inserisci i dati di ricerca e avvia la consultazione

Compila il modulo di ricerca con i dati richiesti in base alla modalità scelta. Se hai selezionato 'Ricerca per soggetto', inserisci il codice fiscale della persona nel campo apposito. Puoi anche indicare la provincia o il comune per filtrare i risultati. Clicca su 'Cerca' o 'Avvia ricerca'. Il sistema mostrerà un elenco con tutti gli immobili intestati a quel soggetto, con l'indicazione della quota di possesso, del comune in cui si trovano e della categoria catastale. Se hai scelto 'Ricerca per immobile', inserisci nell'ordine: il comune catastale (puoi cercarlo per nome), la sezione (se presente), il foglio e la particella. Il subalterno è opzionale ma utile per immobili in condominio. Clicca su 'Cerca'. Comparirà la scheda dell'immobile con i dati principali. In entrambi i casi, dopo aver visualizzato i risultati, clicca sull'immobile o sulla particella di interesse per aprire il dettaglio completo e procedere alla generazione della visura.

▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio

Nessun risultato trovato nella ricerca per immobile: verifica i dati catastali sul contratto di compravendita, sulla planimetria o su una vecchia visura. Il foglio e la particella devono corrispondere esattamente a quelli registrati in Catasto.
Troppi immobili nella ricerca per soggetto: usa il filtro per provincia o comune per restringere i risultati. Se il soggetto ha molti beni, la lista può essere lunga: scorri fino a trovare l'immobile di interesse.

Scarica e leggi la visura catastale in formato PDF

Dopo aver selezionato l'immobile di interesse dall'elenco dei risultati, clicca sul pulsante 'Visura' o 'Stampa visura' per generare il documento ufficiale. Il sistema elaborerà la richiesta in pochi secondi e produrrà una visura catastale in formato PDF, che potrai scaricare cliccando su 'Scarica PDF' o aprire direttamente nel browser. La visura contiene informazioni fondamentali che devi saper interpretare: la rendita catastale è il valore fiscale attribuito all'immobile, usato per calcolare IMU, TASI e imposte di registro; la categoria catastale (es. A/2 per abitazione civile, C/1 per negozio) indica la destinazione d'uso; il classamento descrive la classe qualitativa all'interno della categoria. Troverai anche i dati del titolare, la consistenza (in vani per le abitazioni, in mq per le categorie commerciali) e gli identificativi catastali completi. Salva il PDF in una cartella sicura sul tuo dispositivo. La visura ottenuta ha valore consultivo e non è un documento munito di firma digitale ufficiale per usi legali formali.

▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio

Il PDF non si scarica o si apre vuoto: verifica che il tuo browser non stia bloccando i popup e i download automatici. Vai nelle impostazioni del browser, cerca 'Download' e consenti i download da agenziaentrate.gov.it.
La rendita catastale risulta zero o non presente: l'immobile potrebbe essere in categoria F (es. F/4 per unità in corso di costruzione) oppure non ancora accatastato. In questo caso, è necessario contattare uno studio tecnico o il CAF per verificare la situazione catastale.

Comprendi la differenza tra visura catastale e visura ipotecaria

Dopo aver ottenuto la visura catastale, verifica se la tua situazione richiede anche una visura ipotecaria. Sono due documenti diversi con finalità distinte. La visura catastale, che hai appena scaricato, descrive le caratteristiche fisiche e fiscali dell'immobile: chi è il proprietario, qual è la categoria, la rendita catastale e la consistenza. La visura ipotecaria, invece, riporta le trascrizioni, le iscrizioni ipotecarie e i pignoramenti eventualmente presenti su quell'immobile. Se stai acquistando un immobile, hai bisogno di entrambe: la catastale per conoscere la rendita, l'ipotecaria per verificare che non ci siano ipoteche o gravami. Per richiedere la visura ipotecaria, torna sulla dashboard del portale Sister e seleziona 'Consultazione ipotecaria'. La procedura è analoga e anch'essa gratuita per i privati che consultano i propri beni. Per consultare beni altrui in modo approfondito ai fini di una compravendita, considera di rivolgerti a un notaio o a un agente immobiliare professionista.

▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio

Confusione tra i due tipi di visura: ricorda la regola base — il catasto descrive il bene fisico, il registro ipotecario descrive i vincoli giuridici. Per una compravendita sicura servono entrambe.
Credere che la visura catastale gratuita abbia valore legale assoluto: la visura ottenuta dal portale Sister è consultiva. Per atti notarili o procedure legali, il notaio richiederà documentazione con certificazione ufficiale aggiornata.

Domande frequenti

La visura catastale ottenuta online è gratuita al 100%?

La consultazione catastale online tramite il portale Sister è completamente gratuita per i cittadini che accedono con le proprie credenziali SPID, CIE o CNS. Non ci sono costi nascosti né canoni di abbonamento. Il servizio gratuito permette di visualizzare e scaricare le visure degli immobili di cui si è intestatari. Per visure su immobili altrui effettuate da professionisti (notai, geometri, agenzie) potrebbero applicarsi tariffe specifiche.

Posso fare la visura catastale di un immobile che non è mio?

Il portale Sister permette ai privati di consultare gratuitamente solo i propri immobili accedendo con SPID o CIE. Per consultare immobili intestati ad altri soggetti, è possibile utilizzare il servizio a pagamento disponibile sempre su Sister, oppure rivolgersi a un CAF, un geometra o un notaio che hanno accesso professionale al sistema. La consultazione degli immobili altrui è comunque un atto pubblico regolamentato.

Cos'è la rendita catastale e a cosa serve nel 2026?

La rendita catastale è un valore convenzionale attribuito dall'Agenzia delle Entrate a ogni immobile censito al Catasto. Nel 2026 viene utilizzata come base imponibile per il calcolo dell'IMU, dell'imposta di registro nelle compravendite, delle imposte ipotecarie e catastali e dell'IRPEF sugli immobili sfitti. Non corrisponde al valore di mercato reale dell'immobile, ma a un importo teorico stabilito in base a categoria, classe e consistenza.

Quanto tempo ci vuole per ottenere la visura catastale online?

L'intera procedura, dall'accesso con SPID alla generazione del PDF, richiede mediamente dai 10 ai 20 minuti se si hanno già a disposizione le credenziali digitali e i dati dell'immobile. Il tempo stimato di 30 minuti tiene conto di eventuali difficoltà di accesso o di ricerca dei dati. Il portale Sister è disponibile tutti i giorni, con possibili finestre di manutenzione nelle prime ore del mattino tra le 3:00 e le 6:00.

Cosa faccio se la visura catastale riporta dati sbagliati o obsoleti?

Se la visura catastale contiene dati errati, come una categoria sbagliata, una rendita non aggiornata dopo una ristrutturazione o intestatari non corretti a seguito di una successione, è necessario presentare una pratica di variazione catastale. Questo si fa tramite la procedura DOCFA, che richiede l'assistenza di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto). La presentazione avviene sempre tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate.

La visura catastale è uguale alla planimetria catastale?

No, sono due documenti distinti. La visura catastale contiene i dati descrittivi e fiscali dell'immobile: categoria, rendita, consistenza e intestatari. La planimetria catastale è invece il disegno grafico della pianta dell'immobile così come registrata in Catasto. Anche la planimetria è consultabile e scaricabile gratuitamente tramite il portale Sister, selezionando l'immobile e cliccando su 'Planimetria'. Per le compravendite, la conformità catastale richiede che entrambi i documenti siano aggiornati.

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Le informazioni contenute in questa guida hanno scopo orientativo e informativo. Verifica sempre i dati aggiornati sui siti ufficiali delle amministrazioni competenti. GuidaPA.com non fornisce consulenza fiscale, legale o professionale.