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Visura Catastale Gratis Online: Come Ottenerla sul Sito Agenzia Entrate 2026

Aggiornato Agosto 202630 minfacile
A cura di Rivista il 4 fonti ufficiali

Cosa ti serve prima di iniziare

  • ✓Credenziali SPID, CIE o CNS attive e funzionanti
  • ✓Codice fiscale del soggetto o dati identificativi dell'immobile (comune, foglio, particella)
  • ✓Browser aggiornato (Chrome, Firefox, Edge) e connessione internet stabile
La visura catastale è il documento che riporta i dati tecnici e fiscali di un immobile registrato al Catasto: intestatari, categoria, classe, consistenza e rendita. Si ottiene gratuitamente online, senza andare allo sportello e senza pagare nulla. Conviene chiarire subito due cose che spesso si trovano scritte al contrario. La prima: i dati catastali sono pubblici, quindi la visura è gratuita per chiunque e su qualunque immobile, anche se non è tuo. Non serve un notaio, un geometra o un servizio a pagamento per conoscere categoria e rendita di una casa che stai valutando. La seconda: ciò che invece è riservato al proprietario è la planimetria, cioè il disegno della pianta, che puoi scaricare solo per gli immobili su cui vanti un diritto reale o per delega del titolare. Il canale giusto è l'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, sezione Fabbricati e terreni, a cui accedi con SPID, CIE o CNS. Da lì passano due servizi distinti: la visura catastale, aperta a tutti, e la consultazione personale, che sui tuoi immobili aggiunge gratuitamente planimetrie e ispezioni ipotecarie. Il portale Sister, che molte guide indicano, è invece la piattaforma dei professionisti convenzionati: non è la strada del cittadino. La visura catastale non va confusa con quella ipotecaria: la prima descrive le caratteristiche del bene, la seconda riporta trascrizioni, ipoteche e pignoramenti. Le informazioni di questa guida hanno scopo informativo e non sostituiscono il parere di un professionista abilitato.
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Entra nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate

Vai su agenziaentrate.gov.it e clicca su 'Area riservata' in alto a destra, poi su 'Accedi'. Autenticati con SPID, CIE o CNS: per i cittadini sono le uniche modalità disponibili. Una volta dentro, apri il menu 'Servizi' e cerca la sezione 'Fabbricati e terreni', oppure digita 'visura catastale' nella barra di ricerca dei servizi. Qui trovi due voci che è bene non confondere, perché servono a scopi diversi. 'Visura catastale' permette di consultare i dati di qualunque immobile, anche non tuo, ed è gratuita per tutti. 'Consultazione personale' riguarda invece i soli immobili su cui hai la proprietà o un altro diritto reale, e in cambio offre di più: oltre alla visura ti fa scaricare gratuitamente le planimetrie e le ispezioni ipotecarie dei tuoi beni. Una precisazione che fa risparmiare tempo: molte guide indirizzano al portale Sister. Sister esiste davvero, ma è riservato ai professionisti e agli enti convenzionati, come notai, geometri e agenzie immobiliari. Come cittadino non devi passare di lì: tutto quello che ti serve è nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Area riservata di agenziaentrate.gov.it dopo l'accesso con SPID, con il menu 'Servizi' aperto e la sezione 'Fabbricati e terreni' evidenziata; sotto, le due voci 'Visura catastale' e 'Consultazione personale' affiancate
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • SPID non funzionante o credenziali scadute: verifica che il tuo SPID sia attivo contattando il tuo Identity Provider (es. PosteID, Aruba) e che la password non sia scaduta prima di riprovare.
  • Pagina Sister che non carica: svuota la cache del browser (Ctrl+Shift+Canc), disabilita le estensioni e riprova. Se il problema persiste, prova con un browser diverso o in modalità navigazione in incognito.
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Scegli il servizio e il criterio di ricerca

Apri il servizio 'Visura catastale'. Il sistema ti chiede su quale banca dati cercare, distinguendo il Catasto dei fabbricati da quello dei terreni, e poi con quale criterio effettuare la ricerca. Scegli la ricerca per soggetto se vuoi sapere quali immobili risultano intestati a una persona fisica o giuridica: ti serve il codice fiscale o la partita IVA. È il percorso utile, per esempio, a ricostruire il patrimonio immobiliare dopo una successione. Scegli invece la ricerca per immobile se conosci già gli identificativi catastali, cioè comune catastale, eventuale sezione, foglio, particella e subalterno: è la via più rapida e quella che si usa quando si sta valutando una casa specifica. Il subalterno non è obbligatorio, ma per gli immobili in condominio evita di ottenere un elenco lungo di unità dello stesso stabile. Se invece ti interessano i tuoi immobili e vuoi anche la planimetria o l'ispezione ipotecaria, usa 'Consultazione personale': lì non devi cercare nulla, perché il sistema ti presenta direttamente l'elenco dei beni collegati al tuo codice fiscale.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Maschera del servizio 'Visura catastale' con la scelta fra Catasto fabbricati e Catasto terreni in alto, e sotto i due criteri di ricerca 'per soggetto' e 'per immobile' selezionabili
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Confusione tra visura per soggetto e per immobile: se non sai i dati catastali dell'immobile ma conosci il proprietario, scegli sempre 'per soggetto'. Potrai ricavare i dati catastali dalla visura ottenuta e fare una ricerca successiva per immobile.
  • Il codice fiscale non viene riconosciuto nella ricerca per soggetto: assicurati di inserirlo senza spazi e in maiuscolo. Se il soggetto è una società, usa il numero di Partita IVA come codice fiscale.
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Inserisci i dati di ricerca e avvia la consultazione

Compila il modulo di ricerca con i dati richiesti in base alla modalità scelta. Se hai selezionato 'Ricerca per soggetto', inserisci il codice fiscale della persona nel campo apposito. Puoi anche indicare la provincia o il comune per filtrare i risultati. Clicca su 'Cerca' o 'Avvia ricerca'. Il sistema mostrerà un elenco con tutti gli immobili intestati a quel soggetto, con l'indicazione della quota di possesso, del comune in cui si trovano e della categoria catastale. Se hai scelto 'Ricerca per immobile', inserisci nell'ordine: il comune catastale (puoi cercarlo per nome), la sezione (se presente), il foglio e la particella. Il subalterno è opzionale ma utile per immobili in condominio. Clicca su 'Cerca'. Comparirà la scheda dell'immobile con i dati principali. In entrambi i casi, dopo aver visualizzato i risultati, clicca sull'immobile o sulla particella di interesse per aprire il dettaglio completo e procedere alla generazione della visura.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Modulo di ricerca per soggetto con campo 'Codice Fiscale' evidenziato in giallo, campo 'Provincia' con menu a tendina e pulsante arancione 'Cerca' in basso a destra. A lato, il modulo per immobile con i campi Comune, Foglio e Particella.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Nessun risultato trovato nella ricerca per immobile: verifica i dati catastali sul contratto di compravendita, sulla planimetria o su una vecchia visura. Il foglio e la particella devono corrispondere esattamente a quelli registrati in Catasto.
  • Troppi immobili nella ricerca per soggetto: usa il filtro per provincia o comune per restringere i risultati. Se il soggetto ha molti beni, la lista può essere lunga: scorri fino a trovare l'immobile di interesse.
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Scarica e leggi la visura catastale in formato PDF

Dopo aver selezionato l'immobile di interesse dall'elenco dei risultati, clicca sul pulsante 'Visura' o 'Stampa visura' per generare il documento ufficiale. Il sistema elaborerà la richiesta in pochi secondi e produrrà una visura catastale in formato PDF, che potrai scaricare cliccando su 'Scarica PDF' o aprire direttamente nel browser. La visura contiene informazioni fondamentali che devi saper interpretare: la rendita catastale è il valore fiscale attribuito all'immobile, usato per calcolare l'IMU e le imposte di registro, ipotecaria e catastale; la categoria catastale (es. A/2 per abitazione civile, C/1 per negozio) indica la destinazione d'uso; il classamento descrive la classe qualitativa all'interno della categoria. Troverai anche i dati del titolare, la consistenza (in vani per le abitazioni, in mq per le categorie commerciali) e gli identificativi catastali completi. Salva il PDF in una cartella sicura sul tuo dispositivo. La visura ottenuta ha valore consultivo e non è un documento munito di firma digitale ufficiale per usi legali formali.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Schermata della visura catastale in PDF con i campi principali evidenziati: 'Rendita Catastale' cerchiata in rosso, 'Categoria' cerchiata in verde e 'Intestatari' cerchiata in blu. In basso, il pulsante 'Scarica PDF' ben visibile.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Il PDF non si scarica o si apre vuoto: verifica che il tuo browser non stia bloccando i popup e i download automatici. Vai nelle impostazioni del browser, cerca 'Download' e consenti i download da agenziaentrate.gov.it.
  • La rendita catastale risulta zero o non presente: l'immobile potrebbe essere in categoria F (es. F/4 per unità in corso di costruzione) oppure non ancora accatastato. In questo caso, è necessario contattare uno studio tecnico o il CAF per verificare la situazione catastale.
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Comprendi la differenza tra visura catastale e visura ipotecaria

Dopo aver ottenuto la visura catastale, verifica se la tua situazione richiede anche una visura ipotecaria. Sono due documenti diversi con finalità distinte. La visura catastale, che hai appena scaricato, descrive le caratteristiche fisiche e fiscali dell'immobile: chi è il proprietario, qual è la categoria, la rendita catastale e la consistenza. La visura ipotecaria, invece, riporta le trascrizioni, le iscrizioni ipotecarie e i pignoramenti eventualmente presenti su quell'immobile. Se stai acquistando un immobile, hai bisogno di entrambe: la catastale per conoscere la rendita, l'ipotecaria per verificare che non ci siano ipoteche o gravami. Per l'ispezione ipotecaria sui tuoi immobili usa il servizio 'Consultazione personale' dell'area riservata: è gratuita, esattamente come la visura. Se invece ti serve l'ispezione su un immobile altrui, per esempio quello che stai per acquistare, quella non rientra nella gratuità e va richiesta a pagamento con il servizio di ispezione ipotecaria telematica, oppure tramite un professionista. Per consultare beni altrui in modo approfondito ai fini di una compravendita, considera di rivolgerti a un notaio o a un agente immobiliare professionista.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Tabella comparativa a due colonne: 'Visura Catastale' vs 'Visura Ipotecaria'. Per ciascuna, le voci principali elencate in bullet point. Sullo sfondo, la dashboard di Sister con le due sezioni evidenziate.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Confusione tra i due tipi di visura: ricorda la regola base — il catasto descrive il bene fisico, il registro ipotecario descrive i vincoli giuridici. Per una compravendita sicura servono entrambe.
  • Credere che la visura catastale gratuita abbia valore legale assoluto: la visura ottenuta dal portale Sister è consultiva. Per atti notarili o procedure legali, il notaio richiederà documentazione con certificazione ufficiale aggiornata.

Domande frequenti

La visura catastale online è davvero gratuita?

Sì, ed è gratuita in senso pieno: nessun costo, nessun bollo, nessun abbonamento. Vale la pena insistere su un punto che viene spesso raccontato al contrario: la gratuità non è limitata ai tuoi immobili. I dati catastali sono pubblici, quindi puoi ottenere gratis la visura di qualunque immobile, anche intestato ad altri, accedendo con SPID, CIE o CNS all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate. Restano invece a pagamento le ispezioni ipotecarie su beni non tuoi, che sono un documento diverso.

Posso fare la visura catastale di un immobile che non è mio?

Sì, e non devi pagare nulla né rivolgerti a un professionista. La banca dati catastale è pubblica e la visura si ottiene gratuitamente anche su immobili intestati ad altri: basta accedere all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate e cercare per identificativi catastali oppure per soggetto. È esattamente quello che serve quando stai valutando una casa da comprare e vuoi conoscerne categoria, classe e rendita prima di trattare il prezzo. Ciò che invece non puoi ottenere sugli immobili altrui è la planimetria, riservata al titolare di diritti reali e ai suoi delegati.

Cos'è la rendita catastale e a cosa serve nel 2026?

La rendita catastale è un valore convenzionale attribuito dall'Agenzia delle Entrate a ogni immobile censito al Catasto. Nel 2026 viene utilizzata come base imponibile per il calcolo dell'IMU, dell'imposta di registro nelle compravendite, delle imposte ipotecarie e catastali e dell'IRPEF sugli immobili sfitti. Non corrisponde al valore di mercato reale dell'immobile, ma a un importo teorico stabilito in base a categoria, classe e consistenza.

Quanto tempo ci vuole per ottenere la visura catastale online?

Poco: se hai già SPID o CIE attivi e conosci i dati dell'immobile, dall'accesso al PDF scaricato passano in genere dieci o quindici minuti, e buona parte se ne va nell'autenticazione. Il documento viene generato in pochi secondi. Il servizio è disponibile tutti i giorni, con possibili finestre di manutenzione nelle prime ore del mattino. Se non conosci foglio e particella, metti in conto qualche minuto in più per la ricerca per soggetto.

Cosa faccio se la visura catastale riporta dati sbagliati o obsoleti?

Se la visura catastale contiene dati errati, come una categoria sbagliata, una rendita non aggiornata dopo una ristrutturazione o intestatari non corretti a seguito di una successione, è necessario presentare una pratica di variazione catastale. Questo si fa tramite la procedura DOCFA, che richiede l'assistenza di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto). La presentazione avviene sempre tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate.

La visura catastale è uguale alla planimetria catastale?

No, e la differenza riguarda anche chi può ottenerle. La visura contiene i dati descrittivi e fiscali dell'immobile (categoria, classe, consistenza, rendita, intestatari) ed è pubblica: chiunque può scaricarla gratis. La planimetria è il disegno della pianta depositato in Catasto e non è pubblica: la ottieni gratuitamente solo per gli immobili su cui hai la proprietà o un altro diritto reale, oppure con delega del titolare, dal servizio 'Consultazione personale' dell'area riservata. Per una compravendita servono entrambe aggiornate: la conformità catastale si verifica confrontando lo stato dei luoghi con la planimetria depositata.

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Le informazioni contenute in questa guida hanno scopo orientativo e informativo. Verifica sempre i dati aggiornati sui siti ufficiali delle amministrazioni competenti. GuidaPA.com non fornisce consulenza fiscale, legale o professionale.