IMU 2026: come si calcola e quando si paga (guida aggiornata)
Aggiornato Aprile 202630 minmedia
Cosa ti serve prima di iniziare
- ✓Visura catastale dell'immobile (con rendita catastale)
- ✓Codice fiscale del proprietario
- ✓Aliquota IMU deliberata dal tuo Comune per il 2026
- ✓Accesso ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate o al portale del Comune
- ✓Modello F24 per il pagamento (cartaceo o tramite home banking)
L'IMU 2026 (Imposta Municipale Propria) deve essere pagata da tutti i proprietari di immobili in Italia, ad eccezione di chi abita nella propria prima casa non di lusso. Il calcolo si basa sulla rendita catastale dell'immobile, moltiplicata per un coefficiente fisso e per l'aliquota stabilita dal proprio Comune. Le scadenze da ricordare sono due: l'acconto entro il 16 maggio 2026 e il saldo entro il 16 dicembre 2026. L'imposta non prevede costi fissi per la procedura in sé, ma l'importo varia in base al valore catastale e alle aliquote locali. Possono essere previste riduzioni o esenzioni per particolari categorie di contribuenti (anziani all'estero, immobili concessi in comodato, ecc.). Questa guida ti accompagna passo dopo passo nel calcolo corretto dell'IMU, nella ricerca delle aliquote comunali e nel pagamento tramite modello F24. Informazioni aggiornate ad aprile 2026. Le informazioni contenute in questa guida hanno scopo puramente informativo e non sostituiscono il parere di un professionista fiscale.
0/6 completati
1
Verifica se sei esonerato dal pagamento dell'IMU
Prima di procedere con il calcolo, controlla se sei esentato. La prima casa è esente da IMU, a meno che non sia classificata nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio storico). L'esenzione vale solo se l'immobile è la residenza anagrafica abituale del proprietario e del suo nucleo familiare. Se nel nucleo familiare due coniugi risiedono in Comuni diversi, l'esenzione spetta solo per uno degli immobili (da delibera Corte Costituzionale). Sono inoltre esenti: gli immobili degli enti non commerciali usati per fini istituzionali, i terreni agricoli in zone montane, e alcuni immobili concessi in comodato a parenti di primo grado. Controlla la categoria catastale del tuo immobile sulla visura catastale. Se sei esente, non devi procedere oltre. Se invece l'immobile è una seconda casa, un terreno edificabile, un immobile affittato o un'abitazione di lusso, procedi con i passi successivi.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Confondere la residenza anagrafica con il domicilio fiscale: l'esenzione prima casa richiede la residenza anagrafica effettiva nell'immobile, non basta abitarci di fatto.
- Ritenere esenti tutti i terreni agricoli: solo quelli situati in zone montane o di collina svantaggiata sono esenti; controlla l'elenco dei Comuni agevolati sul sito del MEF.
2
Recupera la rendita catastale del tuo immobile
Accedi al sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) e utilizza il servizio 'Visura catastale per soggetto' nella sezione 'Servizi > Catasto, Cartografia e Pubblicità Immobiliare > Consultazione'. Effettua il login con SPID, CIE o CNS. In alternativa, puoi trovare la rendita catastale sulla visura catastale cartacea già in tuo possesso oppure nella dichiarazione IMU/730 dell'anno precedente. La rendita catastale è espressa in euro e rappresenta il reddito teorico annuo dell'immobile. Annotala con precisione perché è il dato di partenza per tutto il calcolo. Se non riesci ad accedere online, puoi recarti presso un ufficio provinciale dell'Agenzia delle Entrate con un documento d'identità valido e il codice fiscale. Molti Comuni offrono anche un servizio di consultazione catastale gratuito allo sportello. Tieni a portata di mano anche il foglio, la particella e il subalterno dell'immobile, che trovi nella visura.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Usare la rendita catastale rivalutata del 5% al posto di quella originale: il calcolo IMU parte dalla rendita originale iscritta in catasto, poi si applica la rivalutazione del 5% nel primo passaggio della formula.
- Confondere la rendita catastale con il valore di mercato dell'immobile: sono dati completamente diversi; la rendita catastale è spesso molto inferiore al valore reale.
3
Calcola la base imponibile applicando rivalutazione e coefficiente
La formula per ottenere la base imponibile IMU si sviluppa in due passaggi obbligatori. Primo passaggio: rivaluta la rendita catastale del 5%, moltiplicandola per 1,05. Ad esempio, se la rendita catastale è 800 euro, ottieni 800 × 1,05 = 840 euro. Secondo passaggio: moltiplica il risultato per il coefficiente catastale previsto per la categoria dell'immobile. I coefficienti principali sono: 160 per le abitazioni (categorie A, escluso A/10), 80 per gli uffici (A/10 e D/5), 55 per i negozi (C/1), 65 per le altre categorie C, 140 per le categorie B, e 60 o 65 per gli immobili del gruppo D. Continuando l'esempio: per un'abitazione A/2, la base imponibile sarà 840 × 160 = 134.400 euro. Questa cifra rappresenta il valore catastale su cui si applicherà l'aliquota comunale. Tieni il risultato a portata di mano per il passo successivo.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Dimenticare di rivalutare la rendita del 5% prima di applicare il coefficiente: è un passaggio obbligatorio e saltarlo porta a un calcolo IMU inferiore al dovuto, con rischio di sanzioni.
- Applicare il coefficiente sbagliato: verifica sempre la categoria catastale dell'immobile sulla visura; non fidarti di vecchie classificazioni o stime.
4
Trova l'aliquota IMU 2026 deliberata dal tuo Comune
Vai al portale del Ministero dell'Economia e delle Finanze dedicato alle aliquote IMU, raggiungibile all'indirizzo finanze.gov.it nella sezione 'Fiscalità locale > IMU > Aliquote deliberate'. Qui puoi cercare il tuo Comune e visualizzare le aliquote approvate per il 2026 distinte per tipologia di immobile (abitazione principale di lusso, altri immobili, immobili produttivi, ecc.). Se il Comune non ha approvato nuove delibere entro il termine di legge, si applicano le aliquote dell'anno precedente. In alternativa, controlla il sito ufficiale del tuo Comune nella sezione 'Tributi' o 'IMU'. L'aliquota è espressa in percentuale o in millesimi (es. 10,6‰ equivale all'1,06%). Annotala con precisione. Se non trovi informazioni aggiornate online, contatta direttamente l'Ufficio Tributi del Comune: hanno l'obbligo di comunicarti l'aliquota applicabile al tuo caso.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Usare le aliquote del 2025 senza verificare aggiornamenti: molti Comuni modificano le aliquote ogni anno; controlla sempre la delibera più recente pubblicata sul portale MEF.
- Confondere l'aliquota espressa in millesimi con quella in percentuale: 10,6‰ non è uguale a 10,6%; dividi i millesimi per 1000 per ottenere la percentuale (10,6 ÷ 1000 = 0,0106).
5
Calcola l'importo IMU totale e le rate di acconto e saldo
Moltiplica la base imponibile calcolata al passo 3 per l'aliquota espressa in forma decimale. Riprendendo l'esempio: 134.400 × 0,0106 = 1.424,64 euro di IMU annua. Se possiedi l'immobile per una quota (es. il 50% in comproprietà), moltiplica il risultato per la tua quota di possesso. Se hai posseduto l'immobile per meno di 12 mesi, dividi l'importo per 12 e moltiplica per i mesi di effettivo possesso (il mese si conta intero se il possesso supera i 15 giorni). L'IMU si paga in due rate: l'acconto, pari al 50% dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente (o con quelle del 2026 se già pubblicate), è dovuto entro il 16 maggio 2026; il saldo, pari al restante importo ricalcolato con le aliquote definitive 2026, è dovuto entro il 16 dicembre 2026. Se l'importo totale è inferiore a 12 euro, non è dovuto alcun versamento. Usa i calcolatori gratuiti disponibili sul portale del MEF o su quello del tuo Comune per verificare il calcolo.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Non considerare i mesi di possesso parziale: se hai comprato o venduto casa nel corso del 2026, calcola i mesi esatti di possesso per non pagare più del dovuto o rischiare omissioni.
- Pagare l'acconto con le aliquote 2026 non ancora deliberate: se le aliquote non sono state pubblicate, usa quelle 2025 per l'acconto e ricalcola il saldo a dicembre con le aliquote definitive.
6
Paga l'IMU tramite modello F24 entro le scadenze
Compila e invia il modello F24 per ciascuna rata. Puoi farlo gratuitamente tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) nella sezione 'Servizi > F24 online', oppure tramite il portale della tua banca (home banking) o di Poste Italiane. Nella sezione 'IMU e altri tributi locali' del modello F24, inserisci: il codice catastale del Comune (4 caratteri, es. H501 per Roma), il codice tributo corretto (3912 per altri fabbricati, 3914 per terreni agricoli, 3916 per aree edificabili; consulta la tabella codici sul sito MEF), l'anno di riferimento 2026, e l'importo in euro. Indica se si tratta di acconto (barrare la casella 'Acconto') o saldo. Verifica sempre l'importo prima di confermare il pagamento. Il versamento è eseguibile anche presso sportelli bancari, uffici postali e tabaccherie abilitate ai servizi F24, in contanti o con carta. Conserva la ricevuta del pagamento per almeno 5 anni.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Inserire il codice tributo sbagliato: usa 3912 per i fabbricati ordinari, ma verifica sempre sul sito MEF il codice esatto per il tuo tipo di immobile, altrimenti il pagamento non viene attribuito correttamente.
- Non conservare la ricevuta del versamento F24: in caso di controllo da parte del Comune o dell'Agenzia delle Entrate, la ricevuta è l'unica prova del pagamento effettuato.
Domande frequenti
Chi deve pagare l'IMU nel 2026?
Devono pagare l'IMU i proprietari di immobili (fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli non esenti) e i titolari di diritti reali come usufrutto, uso o abitazione. Sono esclusi coloro che abitano nella propria prima casa non di lusso, purché vi risiedano anagraficamente. Gli inquilini in affitto non pagano l'IMU, che resta a carico del proprietario.
Quando si paga l'IMU 2026: le scadenze
L'IMU 2026 si paga in due rate: la prima rata (acconto) entro il 16 maggio 2026, pari al 50% dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente; la seconda rata (saldo) entro il 16 dicembre 2026, pari al residuo calcolato con le aliquote definitive 2026. È possibile pagare l'intera imposta in un'unica soluzione entro il 16 giugno 2026.
Come si calcola l'IMU sulla seconda casa?
Per la seconda casa, moltiplica la rendita catastale per 1,05 (rivalutazione del 5%), poi per il coefficiente 160 (per abitazioni di categoria A), e infine per l'aliquota deliberata dal Comune per gli 'altri immobili'. Ad esempio: rendita 600 € × 1,05 × 160 × 0,0106 = 1.067,52 € annui. Dividi per 2 per ottenere ciascuna rata.
Come trovo le aliquote IMU del mio Comune per il 2026?
Consulta il portale del Ministero dell'Economia e delle Finanze alla sezione dedicata alla fiscalità locale, oppure verifica il sito ufficiale del tuo Comune nella sezione 'Tributi'. Se le aliquote 2026 non sono ancora state deliberate, si applicano quelle del 2025. Puoi anche contattare direttamente l'Ufficio Tributi comunale, che è tenuto a fornire l'informazione.
Cosa succede se non pago l'IMU entro la scadenza?
Se non paghi entro la scadenza, puoi ricorrere al ravvedimento operoso per regolarizzare spontaneamente il debito. Le sanzioni variano in base al ritardo: 0,1% al giorno per i primi 14 giorni, 1,5% dal 15° al 30° giorno, 1,67% dal 31° al 90° giorno, e 3,75% oltre i 90 giorni, più gli interessi legali. Più aspetti, più la sanzione aumenta.
L'IMU si paga anche sugli immobili affittati con contratto regolare?
Sì, l'IMU è sempre a carico del proprietario anche per gli immobili in locazione. Per gli immobili affittati a canone concordato (legge 431/1998) è prevista una riduzione del 25% sull'imposta dovuta. Per gli immobili locati a canone libero non è prevista alcuna riduzione automatica, salvo agevolazioni deliberate dal Comune.
Link ufficiali
Troppo complicato?
Affida la pratica a un CAF online. Assistenza remota a prezzi accessibili.
Trova un CAF onlineLe informazioni contenute in questa guida hanno scopo orientativo e informativo. Verifica sempre i dati aggiornati sui siti ufficiali delle amministrazioni competenti. GuidaPA.com non fornisce consulenza fiscale, legale o professionale.