Registrazione Contratto di Affitto Online 2026: Guida Completa al Modello RLI
Aggiornato Aprile 202630 minmedia
Cosa ti serve prima di iniziare
- ✓Credenziali SPID, CIE o CNS per accedere ai servizi dell'Agenzia delle Entrate
- ✓Contratto di locazione firmato da tutte le parti
- ✓Codice fiscale del locatore e del conduttore
- ✓Dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno)
- ✓IBAN del conto corrente per il pagamento dell'imposta di registro (se non si opta per la cedolare secca)
- ✓Software RLI installato oppure accesso al servizio web dell'Agenzia delle Entrate
Registrare un contratto di affitto online nel 2026 è un obbligo di legge per tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni complessivi nell'anno. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza del contratto. Il servizio ufficiale è il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), disponibile sul portale dell'Agenzia delle Entrate. Puoi usare il software RLI scaricabile oppure il servizio online diretto. L'imposta di registro ordinaria è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro. In alternativa, il locatore può scegliere la cedolare secca: un'imposta sostitutiva al 21% (o 10% per i contratti a canone concordato). Questa guida, aggiornata ad aprile 2026, ti accompagna passo dopo passo dalla creazione del file alla ricevuta di registrazione, con i codici, le aliquote e i link ufficiali aggiornati.
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Accedi al portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE
Apri il browser e vai su https://www.agenziaentrate.gov.it. Clicca su 'Accedi ai servizi online' in alto a destra. Scegli il metodo di autenticazione: SPID (livello 2 o superiore), CIE (Carta d'Identità Elettronica) oppure CNS (Carta Nazionale dei Servizi). Se usi SPID, seleziona il tuo gestore (es. Poste Italiane, Aruba, TIM) e inserisci le credenziali. Dopo l'autenticazione, accedi alla tua area personale. Dalla barra di navigazione in alto, vai su 'Servizi' e poi cerca 'RLI - Registrazione Locazioni Immobili'. Puoi anche digitare 'RLI' nella barra di ricerca interna. In alternativa, scarica il software RLI dal sito ufficiale e compilalo offline. La procedura descritta in questa guida si riferisce al servizio web online, che non richiede installazioni.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Errore: SPID di livello 1 non accettato. Soluzione: usa SPID di livello 2 o superiore; verifica le impostazioni del tuo gestore.
- Errore: sessione scaduta durante la compilazione. Soluzione: salva una bozza ogni 10 minuti usando il pulsante 'Salva bozza' presente nel modulo online.
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Scegli il tipo di contratto e inserisci i dati principali
Una volta nel servizio RLI online, clicca su 'Nuovo adempimento' per avviare una nuova registrazione. Il sistema ti chiede di selezionare la tipologia di contratto. Le opzioni principali sono: locazione di fabbricati a uso abitativo, locazione di fabbricati a uso diverso dall'abitativo, affitto di fondi rustici. Seleziona la voce corretta in base all'immobile. Inserisci poi i dati principali del contratto: data di stipula, data di inizio e di fine (o il numero di anni di durata per i contratti a tempo determinato), il canone annuo pattuito in euro. Indica se il contratto è a canone libero oppure a canone concordato (ai sensi della Legge 431/1998). Questa distinzione è fondamentale perché influisce sull'aliquota dell'imposta di registro e sulla percentuale della cedolare secca.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Errore: confondere 'data di stipula' con 'data di decorrenza'. Soluzione: la data di stipula è il giorno della firma; la data di decorrenza è il giorno da cui il contratto ha effetto, che può essere diversa.
- Errore: inserire il canone mensile invece di quello annuo. Soluzione: moltiplica il canone mensile per 12 e inserisci il risultato nel campo 'Canone annuo'.
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Inserisci i dati delle parti e i dati catastali dell'immobile
Nella sezione 'Parti contrattuali', inserisci il codice fiscale del locatore (proprietario) e del conduttore (affittuario). Se ci sono più locatori o più conduttori, usa il pulsante 'Aggiungi soggetto' per includerli tutti. Il sistema recupererà automaticamente i dati anagrafici dal codice fiscale. Verifica che nome, cognome e data di nascita siano corretti. Passa poi alla sezione 'Immobile'. Inserisci i dati catastali: Comune catastale, foglio, particella e subalterno. Trovi questi dati nella visura catastale dell'immobile, che puoi scaricare gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate nella sezione 'Servizi catastali'. Indica anche la superficie dell'immobile in metri quadri e la categoria catastale (es. A/2 per abitazione civile). Questi dati sono obbligatori e la loro mancanza blocca l'invio.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Errore: dati catastali errati o non aggiornati. Soluzione: scarica la visura catastale aggiornata dall'area 'Consultazione delle banche dati catastali' su agenziaentrate.gov.it prima di compilare.
- Errore: dimenticare di inserire tutti i cointestatari. Soluzione: controlla il contratto firmato e aggiungi tutti i soggetti indicati come locatori o conduttori.
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Scegli il regime fiscale: imposta di registro o cedolare secca
Questa è la scelta fiscale più importante. Hai due opzioni. Opzione A - Imposta di registro ordinaria: si applica un'aliquota del 2% sul canone annuo (con un minimo di 67 euro). L'imposta è dovuta ogni anno per la durata del contratto. Locatore e conduttore la pagano in parti uguali, salvo accordo diverso. Opzione B - Cedolare secca: il locatore sceglie un'imposta sostitutiva del 21% sul canone annuo (10% per contratti a canone concordato nelle grandi città). Con la cedolare secca non si paga l'imposta di registro né l'imposta di bollo sul contratto. Il conduttore non può aumentare il canone per tutta la durata del contratto. Per scegliere la cedolare secca, spunta l'apposita casella nella sezione 'Opzioni fiscali' del modulo RLI. La scelta è esercitata solo dal locatore e può essere revocata in anni successivi.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Errore: scegliere la cedolare secca senza comunicarlo al conduttore con raccomandata. Soluzione: prima di registrare, invia al conduttore la comunicazione obbligatoria tramite raccomandata A/R o PEC.
- Errore: applicare l'aliquota ridotta del 10% su un contratto non a canone concordato. Soluzione: verifica che il contratto sia stato redatto con l'accordo territoriale vigente nel Comune e allegane copia.
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Carica il contratto e verifica il riepilogo prima dell'invio
Nella sezione 'Allegati', carica il file del contratto di locazione. Il file deve essere in formato PDF e non deve superare i 5 MB. Se il contratto è cartaceo e firmato a mano, scansionalo in alta qualità. Assicurati che tutte le pagine siano leggibili e che le firme siano visibili. Dopo il caricamento, il sistema mostra un riepilogo completo: dati delle parti, dati catastali, durata del contratto, canone annuo, regime fiscale scelto e importo dell'imposta calcolata. Controlla ogni dato attentamente. Se hai scelto l'imposta di registro ordinaria, verifica che l'importo indicato sia almeno 67 euro (minimo di legge). Se trovi un errore, torna alle sezioni precedenti usando il pulsante 'Indietro' senza perdere i dati già inseriti. Non cliccare su 'Invia' fino a quando non hai verificato tutto.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Errore: file PDF troppo grande (oltre 5 MB). Soluzione: comprimi il PDF con strumenti come ilovepdf.com o Adobe Acrobat Reader prima di caricarlo.
- Errore: canone annuo che genera un'imposta inferiore a 67 euro. Soluzione: il sistema arrotonda automaticamente al minimo di 67 euro; verifica che l'importo nel riepilogo sia corretto.
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Invia il modello RLI, paga l'imposta e salva la ricevuta
Dopo aver verificato il riepilogo, clicca su 'Invia'. Il sistema ti reindirizza alla pagina di pagamento. Se hai scelto l'imposta di registro, puoi pagare tramite addebito diretto sul conto corrente (inserisci il codice IBAN) oppure tramite F24 online. Il codice tributo per l'imposta di registro sui contratti di locazione è 1500 (prima annualità) e 1501 (annualità successive). Il pagamento è immediato. Al termine, il sistema genera la ricevuta di registrazione con il numero di protocollo e la data di registrazione ufficiale. Scarica e salva il PDF della ricevuta. Questo documento è la prova legale della registrazione. Consegnane una copia al conduttore entro 20 giorni dalla registrazione (obbligo di legge). Conserva la ricevuta per tutta la durata del contratto e per almeno 5 anni dopo la scadenza.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
- Errore: IBAN errato che causa il fallimento del pagamento. Soluzione: controlla l'IBAN due volte prima di confermare; un IBAN sbagliato non addebita l'importo e la registrazione non va a buon fine.
- Errore: non consegnare la copia al conduttore. Soluzione: invia la ricevuta al conduttore via email con ricevuta di lettura o tramite raccomandata entro 20 giorni dalla registrazione, come previsto dalla Legge 431/1998.
Domande frequenti
Quanto costa registrare un contratto di affitto nel 2026?
Con l'imposta di registro ordinaria, il costo è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro. Il costo è diviso tra locatore e conduttore. Con la cedolare secca, il locatore paga il 21% del canone annuo (o il 10% per i contratti a canone concordato) e non si paga l'imposta di registro né il bollo.
Entro quando bisogna registrare il contratto di affitto?
Il termine è 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla data di decorrenza, se antecedente. In caso di ritardo, si applicano sanzioni ridotte se si registra entro 30 giorni dalla scadenza del termine. Oltre tale data, le sanzioni aumentano progressivamente.
Cosa succede se non si registra il contratto di affitto?
Il contratto non registrato è nullo ai sensi della legge. Il conduttore ha diritto a chiedere la restituzione dei canoni pagati e può ottenere un contratto alle condizioni legali minime (4+4 anni al canone di mercato). Il locatore rischia sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.
La cedolare secca conviene rispetto all'imposta di registro?
Dipende dalla situazione fiscale del locatore. La cedolare secca conviene in genere se il locatore è in uno scaglione IRPEF superiore al 21%. Con canone concordato e aliquota al 10%, la convenienza è quasi sempre elevata. Tuttavia, il locatore non può aumentare il canone per tutta la durata del regime di cedolare.
Si può registrare un contratto di affitto senza andare allo sportello?
Sì, dal 2014 la registrazione online è possibile per tutti i privati. Puoi usare il servizio web RLI online su agenziaentrate.gov.it oppure il software RLI scaricabile. Non è necessario andare allo sportello fisico dell'Agenzia delle Entrate, salvo casi particolari come contratti con numerosi allegati o situazioni complesse.
Come si rinnova la registrazione del contratto di affitto ogni anno?
Se hai scelto l'imposta di registro, devi rinnovarla ogni anno entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità, usando il codice tributo 1501. Puoi farlo tramite il servizio RLI online o con modello F24. Con la cedolare secca non è necessario il rinnovo annuale: il pagamento avviene con l'IRPEF nella dichiarazione dei redditi.
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Trova un CAF onlineLe informazioni contenute in questa guida hanno scopo orientativo e informativo. Verifica sempre i dati aggiornati sui siti ufficiali delle amministrazioni competenti. GuidaPA.com non fornisce consulenza fiscale, legale o professionale.