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Dichiarazione IMU 2026: quando è obbligatoria e come presentarla al Comune

Aggiornato Aprile 202630 minmedia

Cosa ti serve prima di iniziare

  • ✓Codice fiscale e dati anagrafici del contribuente
  • ✓Visura catastale dell'immobile (categoria, rendita, quote di possesso)
  • ✓Data e atto notarile di acquisto, vendita o variazione dell'immobile
  • ✓Modello dichiarazione IMU approvato dal MEF (disponibile sul sito del Comune o del Ministero)
  • ✓Dati del contratto di comodato d'uso gratuito registrato (se applicabile)
  • ✓PEC o indirizzo dell'Ufficio Tributi del Comune competente per la presentazione
La dichiarazione IMU è un adempimento obbligatorio che molti contribuenti devono presentare al proprio Comune quando si verificano variazioni rilevanti ai fini del calcolo dell'imposta municipale propria. Non riguarda tutti i proprietari di immobili: è necessaria solo in specifici casi previsti dalla legge, come l'acquisto o la vendita di un immobile, la variazione della quota di possesso, l'inizio o la cessazione di un'esenzione (ad esempio prima casa o comodato gratuito), oppure modifiche catastali. La scadenza ordinaria per la dichiarazione IMU 2026 è il 30 giugno 2026 e si riferisce alle variazioni avvenute nel corso dell'anno d'imposta 2025. La presentazione avviene esclusivamente al Comune nel cui territorio è situato l'immobile, utilizzando il modello ministeriale approvato. In questa guida aggiornata ad aprile 2026 trovi tutti i passaggi pratici, i casi in cui sei obbligato a dichiarare e come evitare gli errori più frequenti.
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Verifica se sei obbligato a presentare la dichiarazione IMU

Prima di tutto, stabilisci se nel corso del 2025 si è verificata una delle situazioni che rendono obbligatoria la dichiarazione IMU. Sei tenuto a presentarla se hai acquistato o venduto un immobile e il Comune non è in grado di rilevare autonomamente la variazione dalle banche dati catastali; se è variata la tua quota di possesso; se hai concesso l'immobile in comodato d'uso gratuito a un familiare di primo grado e vuoi beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile; se l'immobile è locato a canone concordato (riduzione del 25%); se hai perso o acquisito il diritto all'esenzione per abitazione principale; se l'immobile è stato oggetto di interventi che ne hanno modificato la categoria catastale. Non è invece necessaria la dichiarazione per le variazioni che i Comuni riescono a ricavare autonomamente dagli atti del registro o dalle banche dati dell'Agenzia delle Entrate. In caso di dubbio, consulta l'Ufficio Tributi del tuo Comune.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Credere che la dichiarazione sia sempre necessaria dopo un acquisto: in molti casi il Comune acquisisce i dati automaticamente dall'atto notarile tramite le banche dati. Verifica prima con l'Ufficio Tributi.
  • Dimenticare di dichiarare la cessazione del comodato d'uso gratuito: se il comodatario lascia l'immobile, devi comunicarlo entro la scadenza per evitare il recupero dell'agevolazione con sanzioni.
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Scarica il modello di dichiarazione IMU 2026 aggiornato

Scarica il modello ufficiale di dichiarazione IMU approvato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze. Il modello è disponibile sul sito del MEF (www.finanze.gov.it) nella sezione dedicata alla fiscalità locale, oppure direttamente sul sito del tuo Comune nella sezione Tributi o IMU. Assicurati di scaricare la versione più aggiornata: per il 2026, il modello di riferimento è quello approvato con decreto ministeriale vigente. Il modello si compone di un frontespizio con i dati del contribuente e di quadri specifici per ogni immobile da dichiarare (quadro A per i fabbricati, quadro B per le aree edificabili, quadro C per i terreni agricoli). Insieme al modello principale, scarica anche le istruzioni ministeriali: sono fondamentali per compilare correttamente ogni campo, soprattutto per le esenzioni e le riduzioni. Alcuni Comuni mettono a disposizione modelli personalizzati: verifica se il tuo Comune ne ha uno proprio, che va comunque considerato equivalente al modello ministeriale.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Utilizzare un modello di un anno precedente: i modelli vengono periodicamente aggiornati dal MEF. Scarica sempre la versione indicata come vigente per evitare la restituzione della dichiarazione da parte del Comune.
  • Non leggere le istruzioni ministeriali: molti errori di compilazione (codici esenzione errati, quadri mancanti) derivano dal mancato utilizzo delle istruzioni allegate al modello.
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Compila il modello con i dati catastali e le informazioni sul possesso

Compila il frontespizio inserendo il tuo codice fiscale, i dati anagrafici e il Comune destinatario della dichiarazione. Per ogni immobile da dichiarare, compila il quadro corrispondente indicando: il Comune in cui è situato l'immobile e la sua sezione catastale; i dati catastali (foglio, particella, subalterno); la categoria catastale e la rendita catastale risultante dalla visura; la quota di possesso espressa in percentuale; il periodo di possesso nell'anno 2025 (numero di mesi); il codice che identifica l'uso dell'immobile (abitazione principale, pertinenza, immobile locato, comodato, ecc.); l'eventuale codice di esenzione o riduzione applicabile. Fai particolare attenzione ai codici uso previsti dalle istruzioni ministeriali: un codice errato può far perdere l'agevolazione o generare un avviso di accertamento. Allega copia del contratto di comodato registrato o del contratto di locazione a canone concordato se stai richiedendo la relativa riduzione.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Indicare la rendita catastale non aggiornata: verifica sempre la rendita attuale sulla visura catastale aggiornata disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate, non quella riportata nel rogito se risale a molti anni fa.
  • Sbagliare il numero di mesi di possesso: il mese si conta intero se il possesso supera i 15 giorni. Calcola con attenzione i mesi in caso di acquisto o vendita a metà mese.
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Presenta la dichiarazione al Comune entro il 30 giugno 2026

La dichiarazione IMU relativa alle variazioni del 2025 deve essere presentata entro il 30 giugno 2026. Puoi presentarla con tre modalità: consegna diretta allo sportello dell'Ufficio Tributi del Comune, con rilascio di ricevuta con timbro e data; invio per raccomandata A/R all'indirizzo dell'Ufficio Tributi (fa fede la data del timbro postale); invio tramite PEC all'indirizzo di posta certificata del Comune competente, che trovi sull'Indice PA (www.indicepa.gov.it) o sul sito istituzionale del Comune. Conserva sempre la ricevuta di presentazione, la raccomandata con ricevuta di ritorno o la ricevuta di consegna della PEC: sono la tua prova in caso di contestazioni future. Se l'immobile è situato in più Comuni (caso raro per i terreni), devi presentare una dichiarazione separata a ciascun Comune interessato. Verifica se il tuo Comune accetta anche la presentazione online tramite portale tributi: alcuni enti locali hanno attivato questa modalità.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Presentare la dichiarazione al Comune sbagliato: la dichiarazione va presentata al Comune dove si trova fisicamente l'immobile, non al Comune di residenza del contribuente. Un immobile a Milano va dichiarato al Comune di Milano.
  • Non conservare la prova di presentazione: in caso di smarrimento degli archivi comunali o contestazioni, senza ricevuta o copia della PEC inviata non puoi dimostrare di aver rispettato la scadenza.
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Verifica le esenzioni e le riduzioni da indicare in dichiarazione

Alcune esenzioni e riduzioni IMU non sono automatiche ma devono essere espressamente dichiarate. Le principali situazioni da segnalare in dichiarazione sono: il comodato d'uso gratuito registrato a un parente in linea retta di primo grado (genitore o figlio) che lo utilizza come abitazione principale, che dà diritto alla riduzione del 50% della base imponibile; la locazione a canone concordato ai sensi della L. 431/1998, con riduzione del 25% dell'imposta; gli immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa; gli immobili degli enti non commerciali; le abitazioni degli anziani o disabili ricoverati in strutture, se non locate. Per il comodato, è obbligatorio che il contratto sia stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate prima della presentazione della dichiarazione e che il comodante non possieda altri immobili ad uso abitativo in Italia. Inserisci nel modello il codice corretto riportato nelle istruzioni ministeriali e allega copia del contratto registrato.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Non dichiarare il comodato pensando che il Comune lo sappia già: la riduzione del 50% per comodato non è applicata automaticamente. Senza dichiarazione, il Comune calcola l'IMU piena e può emettere un avviso di accertamento anche per anni precedenti.
  • Presentare domanda di riduzione per canone concordato senza allegare la copia del contratto registrato: il Comune può rifiutare l'agevolazione o richiedere integrazioni, rallentando i tempi e rischiando la perdita del beneficio.
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Gestisci la dichiarazione tardiva o integrativa con ravvedimento operoso

Se hai superato il termine del 30 giugno 2026 o hai commesso errori nella dichiarazione già presentata, puoi ricorrere al ravvedimento operoso per regolarizzare la tua posizione con sanzioni ridotte. La dichiarazione IMU omessa o infedele è soggetta a sanzione ordinaria dal 100% al 200% dell'imposta non versata (art. 14 D.Lgs. 504/1992 e successive modifiche). Tuttavia, con il ravvedimento operoso puoi ridurre significativamente le sanzioni: entro 90 giorni dalla scadenza la sanzione è ridotta a 1/9 del minimo; entro un anno è ridotta a 1/8; entro due anni a 1/7. Per sanare la posizione, presenta la dichiarazione integrativa o tardiva all'Ufficio Tributi del Comune, versando contestualmente le eventuali maggiori imposte dovute con i relativi interessi legali calcolati giorno per giorno. Utilizza il modello F24 per il versamento, con i codici tributo IMU specifici del Comune. Contatta l'Ufficio Tributi per concordare l'importo esatto prima del versamento.
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Aspettare di ricevere un avviso di accertamento prima di regolarizzarsi: dopo la notifica dell'accertamento il ravvedimento non è più possibile e le sanzioni sono molto più elevate. Agisci spontaneamente il prima possibile.
  • Non versare gli interessi legali oltre alla sanzione ridotta: il ravvedimento non è valido se mancano gli interessi. Calcola gli interessi legali per ogni giorno di ritardo sull'imposta non versata.

Domande frequenti

Chi è esonerato dalla dichiarazione IMU?

Sono esonerati i contribuenti per cui il Comune può ricavare autonomamente le informazioni necessarie dalle banche dati catastali e dell'Agenzia delle Entrate. In pratica, molte compravendite ordinarie non richiedono la dichiarazione. L'esonero non si applica se stai richiedendo un'esenzione o una riduzione (comodato, canone concordato) che il Comune non può rilevare automaticamente.

Quando scade la dichiarazione IMU 2026?

La dichiarazione IMU 2026 relativa alle variazioni avvenute nel corso del 2025 deve essere presentata entro il 30 giugno 2026. Se il termine cade di sabato o festivo, si sposta al primo giorno lavorativo successivo. Verifica sempre il calendario sul sito del tuo Comune perché alcuni possono prevedere scadenze locali diverse per eventuali modelli integrativi.

Come si dichiara il comodato d'uso gratuito per avere la riduzione IMU del 50%?

Per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile IMU, devi presentare la dichiarazione IMU al Comune indicando il codice uso previsto per il comodato. Il contratto di comodato deve essere stato registrato all'Agenzia delle Entrate prima della presentazione della dichiarazione. Allega copia del contratto registrato. Il comodatario deve essere un parente in linea retta di primo grado e usare l'immobile come abitazione principale.

Cosa succede se non presento la dichiarazione IMU entro la scadenza?

L'omessa dichiarazione IMU comporta una sanzione dal 100% al 200% dell'imposta non versata o non correttamente dichiarata. È possibile regolarizzarsi con il ravvedimento operoso presentando la dichiarazione tardiva e versando le sanzioni ridotte: 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro un anno, 1/7 entro due anni, più gli interessi legali calcolati giorno per giorno.

La dichiarazione IMU va presentata anche in caso di vendita dell'immobile?

Dipende: se la vendita è avvenuta tramite atto notarile regolarmente registrato, nella maggior parte dei casi il Comune recupera i dati automaticamente. La dichiarazione può comunque essere necessaria se la vendita ha comportato la perdita di un'esenzione o di una riduzione precedentemente dichiarata (es. fine del comodato gratuito o dell'esenzione prima casa). In dubbio, contatta l'Ufficio Tributi del Comune.

Dove si presenta la dichiarazione IMU: al Comune di residenza o al Comune dove si trova l'immobile?

La dichiarazione IMU va presentata esclusivamente al Comune nel cui territorio è situato l'immobile, indipendentemente dal Comune di residenza del contribuente. Se possiedi immobili in Comuni diversi, devi presentare una dichiarazione separata a ciascun Comune competente. Non inviare tutto a un unico Comune: la dichiarazione presentata al Comune sbagliato è considerata omessa.

La prima casa è esente da IMU e va dichiarata?

L'abitazione principale (prima casa) non di lusso è esente da IMU e in genere non richiede la dichiarazione perché il Comune ricava i dati dalla residenza anagrafica. Tuttavia, se l'esenzione è cessata (es. hai cambiato residenza o hai affittato l'immobile) oppure è iniziata nel corso del 2025, potresti dover dichiarare la variazione. Verifica con l'Ufficio Tributi se la variazione è già tracciabile automaticamente.

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Le informazioni contenute in questa guida hanno scopo orientativo e informativo. Verifica sempre i dati aggiornati sui siti ufficiali delle amministrazioni competenti. GuidaPA.com non fornisce consulenza fiscale, legale o professionale.