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Agevolazioni Prima Casa 2026: IVA al 4%, Imposta di Registro al 2% e Esenzione IMU

Aggiornato Agosto 202630 minmedia
A cura di Rivista il 5 fonti ufficiali

Cosa ti serve prima di iniziare

  • ✓Documento d'identità valido e codice fiscale
  • ✓Atto di acquisto o compromesso firmato (o in fase di stipula)
  • ✓Certificato di residenza o dichiarazione di volontà di trasferire la residenza entro 18 mesi
  • ✓Visura catastale dell'immobile da acquistare
  • ✓Dichiarazione sostitutiva di atto notorio (da redigere con il notaio) attestante il non possesso di altri immobili acquistati con agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa 2026 consentono di ridurre significativamente le imposte sull'acquisto del tuo primo immobile. Se acquisti da un costruttore, l'IVA scende al 4% invece del 10%. Se acquisti da un privato, l'imposta di registro è pari al 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro), con imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna. Inoltre, l'immobile adibito ad abitazione principale è esente da IMU. Possono accedere alle agevolazioni i cittadini italiani e stranieri residenti in Italia che non possiedono altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni e che trasferiscono la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'atto. La procedura si svolge principalmente dal notaio al momento del rogito, ma richiede una preparazione accurata della documentazione. Informazioni aggiornate ad agosto 2026. Le informazioni presenti in questa guida hanno scopo esclusivamente informativo e non sostituiscono la consulenza di un professionista abilitato.
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Verifica i requisiti soggettivi per accedere alle agevolazioni

Controlla di soddisfare tutti i requisiti personali richiesti dalla normativa prima di procedere con l'acquisto. Non devi essere titolare, nemmeno in quota, di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Dal 2025 c'è però un'eccezione importante: se possiedi già un immobile acquistato con le agevolazioni, puoi comunque comprarne un altro agevolato a condizione di vendere il precedente entro 24 mesi dal nuovo rogito (art. 1, comma 116, della legge 207/2024, che ha raddoppiato il termine dai 12 mesi previsti prima). Non devi essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un'altra abitazione nel Comune dove si trova l'immobile che intendi comprare. Se sei iscritto all'AIRE valgono regole specifiche introdotte dal decreto legge 69/2023: servono tre condizioni insieme, cioè esserti trasferito all'estero per motivi di lavoro prima dell'acquisto, aver risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni (anche non consecutivi) prima dell'acquisto, e comprare un immobile situato nel Comune di nascita oppure in quello dove avevi la residenza o svolgevi la tua attività prima di trasferirti. In questo caso non sei tenuto a spostare la residenza né a usare l'immobile come abitazione principale. Puoi verificare la tua situazione catastale accedendo al portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, nella sezione 'Consultazione' dei servizi catastali. Stampa o salva la visura catastale personale come prova documentale.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Pagina dei servizi online dell'Agenzia delle Entrate con la sezione 'Consultazione catastale e ipotecaria' evidenziata, con il pulsante di accesso tramite SPID in primo piano
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Dimenticare immobili intestati in quota: anche una percentuale minima di proprietà su un altro immobile acquistato con agevolazioni prima casa fa decadere il diritto. Verifica la visura catastale personale completa.
  • Confondere il requisito di residenza nel Comune con la residenza nell'immobile: è necessario risiedere nel Comune dell'immobile, non necessariamente nell'immobile stesso, entro 18 mesi dal rogito.
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Verifica le caratteristiche dell'immobile acquistabile

Accerta che l'immobile che intendi acquistare rientri nelle categorie catastali ammesse dalle agevolazioni prima casa. Sono ammesse le abitazioni nelle categorie A/2 (tipo civile), A/3 (tipo economico), A/4 (tipo popolare), A/5 (tipo ultrapopolare), A/6 (tipo rurale), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi). Sono invece escluse le categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico), che non beneficiano dell'aliquota agevolata. Sono invece ammesse le pertinenze delle categorie C/2 (cantine e soffitte), C/6 (box auto) e C/7 (tettoie), ma solo una per ciascuna categoria e solo se acquistate insieme all'abitazione principale o in un atto successivo. Puoi consultare la categoria catastale nella visura catastale dell'immobile, richiedibile gratuitamente al venditore o consultabile direttamente su Sister, il sistema telematico dell'Agenzia delle Entrate. Verifica sempre la visura catastale aggiornata prima di firmare qualsiasi documento.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Portale Sister dell'Agenzia delle Entrate con i risultati della ricerca di una visura catastale per indirizzo, con la categoria catastale dell'immobile evidenziata in rosso
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Acquistare un immobile in categoria A/1, A/8 o A/9 credendo di poter usufruire delle agevolazioni: queste categorie sono espressamente escluse. Prima di fare un'offerta, verifica sempre la categoria catastale sulla visura.
  • Non verificare le pertinenze: se acquisti più di una pertinenza per la stessa categoria catastale, solo la prima beneficia delle agevolazioni. Le successive sono soggette alle aliquote ordinarie.
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Scegli il tipo di acquisto e calcola le imposte dovute

Calcola le imposte in base al soggetto venditore, poiché le agevolazioni si applicano in modo diverso. Se acquisti da un'impresa costruttrice o ristrutturatrice in regime IVA (entro 5 anni dalla fine lavori o su opzione del venditore), paghi IVA al 4% sul prezzo di acquisto, imposta di registro fissa a 200 euro, imposta ipotecaria fissa a 200 euro e imposta catastale fissa a 200 euro. Se acquisti da un privato o da un'impresa non in regime IVA, paghi imposta di registro al 2% sul valore catastale rivalutato (con un minimo di 1.000 euro), imposta ipotecaria fissa a 50 euro e imposta catastale fissa a 50 euro. Per calcolare la base imponibile nel caso da privato, moltiplica la rendita catastale per 115,5: il coefficiente contiene già la rivalutazione del 5% (1,05 x 110 = 115,5), quindi non va applicata una seconda volta. Usa il calcolatore ufficiale disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate per avere una stima precisa.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Pagina del calcolatore delle imposte di registro dell'Agenzia delle Entrate, con i campi 'tipo acquisto', 'rendita catastale' e 'aliquota agevolata' compilati e il risultato del calcolo visibile
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Calcolare l'imposta di registro sul prezzo di acquisto invece che sul valore catastale: quando si compra da privato, la base imponibile è il valore catastale rivalutato, non il prezzo pagato (principio del prezzo-valore). Questa scelta deve essere esplicitamente richiesta nell'atto notarile.
  • Non considerare il minimo di 1.000 euro per l'imposta di registro: anche se il 2% del valore catastale risultasse inferiore, l'imposta minima applicabile è sempre 1.000 euro.
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Prepara la dichiarazione da rendere al notaio nell'atto di acquisto

Redigi insieme al notaio la dichiarazione sostitutiva di atto notorio da inserire obbligatoriamente nel rogito per ottenere le agevolazioni. Questa dichiarazione deve contenere tre elementi fondamentali: la conferma di non possedere altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale; la conferma di non essere titolare di altri diritti reali su immobili nel Comune dell'acquisto; l'impegno a trasferire la residenza anagrafica nel Comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dalla data del rogito, se non vi risiedi già. Se sei già residente nel Comune, dichiaralo esplicitamente. Se lavori nel Comune, indica anche questo elemento. Il notaio inserirà automaticamente queste dichiarazioni nell'atto. Non è necessario presentare documenti aggiuntivi all'Agenzia delle Entrate in questa fase, poiché il notaio provvede alla registrazione dell'atto e al versamento delle imposte.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Esempio di clausola di agevolazione prima casa all'interno di un atto notarile tipo, con le tre dichiarazioni richieste evidenziate in giallo e una nota che indica dove il notaio inserisce la firma del dichiarante
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Non rendere la dichiarazione nell'atto o renderla in modo incompleto: se la dichiarazione manca o è inesatta, le agevolazioni non vengono applicate e non è possibile recuperarle in seguito senza una rettifica notarile a pagamento.
  • Dimenticare di indicare la scadenza dei 18 mesi per il trasferimento della residenza: se non sei già residente nel Comune, devi indicare espressamente l'impegno al trasferimento entro 18 mesi. Senza questa indicazione, l'agevolazione può essere negata.
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Trasferisci la residenza anagrafica entro 18 mesi dal rogito

Presenta la dichiarazione di cambio di residenza al Comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dalla data di stipula del rogito notarile. Questo passo è fondamentale: se non sposti la residenza entro il termine, le agevolazioni decadono e l'Agenzia delle Entrate recupera le imposte non pagate, applicando anche una sanzione del 30% e gli interessi di mora. Puoi presentare la dichiarazione di residenza online tramite il portale del Comune di destinazione o di persona presso l'Ufficio Anagrafe. Porta con te documento d'identità, codice fiscale e l'atto di acquisto o il contratto di locazione dell'immobile. Il Comune ha 45 giorni per effettuare l'accertamento in loco. Annota sulla tua agenda la data del rogito e imposta un promemoria almeno 3 mesi prima della scadenza dei 18 mesi per avere il tempo necessario.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Portale online del Comune con il modulo di dichiarazione di cambio di residenza compilabile digitalmente, con i campi 'data decorrenza', 'indirizzo nuovo domicilio' e 'allegati richiesti' evidenziati
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Confondere il cambio di residenza con il cambio di domicilio: solo la variazione della residenza anagrafica registrata all'Ufficio Anagrafe del Comune vale ai fini delle agevolazioni. Il domicilio fiscale non è sufficiente.
  • Presentare la dichiarazione di residenza dopo i 18 mesi anche di un solo giorno: la decadenza è automatica e non ci sono deroghe. Se prevedi difficoltà, contatta per tempo il notaio per valutare soluzioni come la vendita e il riacquisto con agevolazioni.
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Gestisci il credito d'imposta in caso di riacquisto agevolato

Se hai già beneficiato delle agevolazioni prima casa su un immobile precedente e lo vendi per acquistarne un altro entro 12 mesi dalla vendita (o entro 12 mesi dall'acquisto del nuovo), hai diritto a un credito d'imposta pari alle imposte pagate per il primo acquisto agevolato. Questo credito non può superare l'imposta dovuta per il nuovo acquisto agevolato. Per ottenere il credito, dichiaralo espressamente nell'atto di acquisto del nuovo immobile, indicando gli estremi dell'atto precedente e l'importo del credito che intendi utilizzare. Il credito può essere utilizzato in detrazione dall'IRPEF nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui è avvenuto il nuovo acquisto, in compensazione tramite modello F24, oppure direttamente in riduzione delle imposte dovute per il nuovo rogito. Conserva tutta la documentazione del primo atto notarile con la relativa ricevuta di pagamento delle imposte.
🖥️Cosa vedrai sullo schermo: Modello F24 con la sezione 'Erario' evidenziata e il codice tributo 6602 (credito d'imposta per riacquisto prima casa) inserito nel campo codice, con le istruzioni per la compilazione affiancate
▶⚠️ Errori comuni in questo passaggio
  • Non dichiarare il credito d'imposta nell'atto notarile: se non viene indicato esplicitamente nell'atto di acquisto del nuovo immobile, il notaio non può applicarlo in sede di rogito. Non è possibile recuperarlo retroattivamente senza una rettifica dell'atto.
  • Superare il termine di 12 mesi tra vendita e nuovo acquisto: il credito spetta solo se il nuovo acquisto avviene entro un anno dalla vendita del precedente immobile agevolato. Pianifica accuratamente le tempistiche con il tuo notaio.

Domande frequenti

Posso comprare la prima casa se sono già proprietario di un altro immobile?

Le agevolazioni prima casa sono compatibili con il possesso di un altro immobile, purché quest'ultimo non sia stato acquistato con le stesse agevolazioni e non si trovi nello stesso Comune dell'immobile che intendi comprare. Se possiedi già una casa in un Comune diverso, acquistata senza agevolazioni, puoi comunque beneficiare delle aliquote ridotte per il nuovo acquisto. E dal 2025, anche se il primo immobile era stato acquistato con le agevolazioni, puoi comprarne un altro agevolato purché tu venda il precedente entro 24 mesi dal nuovo rogito.

Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?

Se non sposti la residenza anagrafica nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito, le agevolazioni decadono automaticamente. L'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, applica una sanzione del 30% sulle imposte non versate e addebita gli interessi di mora. L'importo totale richiesto può essere significativo: conviene rispettare il termine o avvisare per tempo il notaio.

Le agevolazioni prima casa si applicano anche al box auto?

Le pertinenze di categoria catastale C/6 (box auto e posti auto) beneficiano delle agevolazioni prima casa, ma solo una pertinenza per ciascuna categoria catastale (C/2, C/6, C/7). Il box deve essere acquistato contestualmente all'abitazione principale oppure in un atto separato successivo, dichiarando il collegamento con l'immobile principale già agevolato. Pertinenze aggiuntive della stessa categoria sono tassate con le aliquote ordinarie.

Posso usufruire delle agevolazioni prima casa se vivo all'estero?

Gli iscritti all'AIRE possono accedere alle agevolazioni senza obbligo di trasferire la residenza in Italia, ma non in qualsiasi Comune. Il decreto legge 69/2023 richiede tre condizioni insieme: esserti trasferito all'estero per motivi di lavoro prima dell'acquisto, aver risieduto o svolto attività in Italia per almeno cinque anni anche non consecutivi, e acquistare nel Comune di nascita oppure in quello di precedente residenza o attività. Resta fermo che non devi possedere altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa sul territorio nazionale, salvo venderli entro 24 mesi. La dichiarazione di appartenenza all'AIRE va resa nell'atto notarile.

Come funziona l'esenzione IMU per la prima casa nel 2026?

L'esenzione IMU si applica all'immobile adibito ad abitazione principale, intesa come la dimora abituale del contribuente e dei suoi familiari, a condizione che la residenza anagrafica coincida con quella effettiva. Sono escluse dall'esenzione le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9), per le quali l'IMU è dovuta con un'aliquota agevolata massima dello 0,6%. Anche le pertinenze dell'abitazione principale (una per ciascuna categoria C/2, C/6, C/7) sono esenti IMU.

Posso vendere la prima casa prima di 5 anni senza perdere le agevolazioni?

Puoi vendere l'immobile acquistato con agevolazioni prima casa anche prima dei 5 anni senza incorrere nella decadenza, a condizione che entro un anno dalla vendita acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale (con o senza agevolazioni). Se invece vendi prima dei 5 anni senza riacquistare entro l'anno, le agevolazioni decadono e l'Agenzia delle Entrate recupera le imposte non pagate con sanzioni e interessi.

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